책임운영기관 농촌진흥청 국립축산과학원 (로고)

건축물을 건축할 수 있는 땅이 있는가 하면 그렇지 못한 땅도 있다. '건축법'의 '대지'와 '지적법'의 '垈'는 엄연히 다르다. '측량ㆍ수로 조사 및 지적에 관한 법률'에서 토지의 사용목적에 따른 지목을 두고 있는데, '垈'는 일반건축물을 건축할 수 있는 토지이기 때문에 '건축법'의 '대지'에 해당한다. 학교를 건축할 수 있는 '학교용지(學校用地)', 공장을 건축할 수 있는 '공장용지(工場用地)'도 '건축법'에 의한 '대지'이다. 건축물을 건축할 수 있는가 없는가에 따라 '건축법'에 따른 '대지'여부가 결정되는 것이다. '전(田)'ㆍ'답(畓)'과 '임야(林野)'는 말 그대로 논ㆍ밭과 임야이기 때문에 건축이 불가능하고, 이러한 토지는 '건축법'에 따른 '대지'가 아니다. 그러나 몇 가지 법률적인 절차만 이행한다면 '전(田)'ㆍ'답(畓)'과 '임야(林野)'도 건축이 가능한 대지로 바뀔 수가 있다.

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 '전(田)'ㆍ'답(畓)'과 '임야(林野)'는 토지의 형상을 변경하는 소위 형질변경을 위한 개발행위허가를 받고 준공하면 '측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률'에 따른 지목 '대'가 되고, 이는 건축이 가능한 대지가 되는 것이다. 그런데 이 형질변경허가는 다른 허가와 달리 몹시 까다롭다. 허가권자의 재량이 많기 때문에 거부당하거나 조건부 허가를 받을 수도 있다. 뿐만 아니라, '농지법'이나 '산지관리법'을 적용받는 경우라면 형질변경허가 이외에도 농지전용허가나 산지전용허가를 하기 때문에 그 절차도 매우 복잡하고 까다롭다.

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농장 매입당시, 건축물대장(준공승인년도)과 건축물현황도가 존재하고 있었던 점으로 미루어볼 때 일부 임야(林野)에 대해서만 전용허가를 받은 것으로 보이는데, 만일 측량을 다시 해 본 결과 기존의 전용허가 받은 부분을 초과하여 건축물이 지어진 것으로 판명되었다면 설령 합법적인 건물이라 할지라도 향후 건축법상 문제의 소지가 있다. 해당 관청에서는 건축행위자가 누구인지 여부를 따져본 후 이행 강제 명령이 내려질 가능성 크지만 담당공무원과 협의하여 건물양성화{일부 불합리한 부분이 있으나 이를 보완하여 합법적인 상태로 만드는 법적 절차, 일명 '추인(追認)'이라고도 함)가 가능한지 여부를 협의할 필요가 있다. 건물양성화가 불가능한 것으로 결론 내려지고 이행강제명령을 이행하지 않아 행정대집행에 의해 축사가 철거할 수밖에 없게 될 사정에 놓였다면, 매매 당시 전 소유자와 건축사('건축법' 상 건축물대장 및 건축 현황도 작성 위한 측량을 실시한 후 건축허가신청서를 관할 관청에 제출해야 함) 상대로 민사상 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 보이지만, 무엇보다도 전 소유자와 건축사의 과실책임을 입증할 수 있는 서류를 어떻게 확보하느냐가 관건이라고 하겠다.

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아울러 전 소유자를 상대로 한 형사상 사기죄 고소 여부는 상대방의 기망행위(欺罔行爲, 상대방을 속여서 재물을 교부받거나 재산상의 이익을 취득하는 행위) 여부를 면밀히 검토해야 할 것으로 보인다.

<자료출처 : 대한한돈협회 홈페이지>
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