책임운영기관 농촌진흥청 국립축산과학원 (로고)

<소유권 이전이 안 된 상태에서 앞으로 산 소유주가 될 사람이 상기와 같은 주장을 할 수 있는 것인지?>
☞ 민법상 부동산 소유권의 취득은 원칙적으로 등기(민법 제186조: “부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다”)라는 절차가 요구된다. 그러므로 위 사안에서 문제가 되고 있는 산을 매입했다고 주장하는 사람이 위와 같은 주장을 하더라도 실제 등기가 없는 이상 산의 소유자라고 할 수는 없다. 그러나 기존의 소유자와 일단 매매계약은 체결되어 있는 상태이므로(실제로 계약관계가 존재하는지를 먼저 살펴보셔야 할 것입니다) 미등기 매수인이라고 할지라도 만약 차임 연체 등으로 귀하에게 해지 사유가 발생하였고 기존 소유자가 이를 행사하지 않고 있다면, 해지 등 기존 소유자의 권리를 대위 행사하여 귀하에게 임대물의 반환 청구 등을 할 수 있다. 그러나 이와 관련해서는 별도의 성립 요건이 존재하고 형사 및 행정상의 고발 제도에 대해 살펴보면, 당사자가 아닌 제3자도 고발이 가능하므로 그것이 오로지 악의적인 의도가 있는 등 특별한 경우가 아닌 이상 제지하기는 힘들 것으로 판단된다

<임대차 계약서가 없다고 해서 불법 점거에 해당되는 것인지?>
☞ 실질적으로 임대차관계가 존재하고 있다면 단지 임대차계약서가 없다는 이유로 그것을 불법 점거라고 볼 수는 없다. 다만 실제 소송과정에서는 임대차 계약서와 같은 당시의 증거자료가 중요한 부분으로 작용하므로 이러한 점을 유의할 필요가 있다.

<토지 소유자가 나가라 하면 30년 이상 가지고 있던 건물을 아무런 보상 없이 무조건 나가야 되는지?>
☞ 먼저 민법상 임대차의 경우 그 존속기간이 정해지지 않은 이상 당사자는 언제든지 계약해지의 통지를 할 수 있다. 다만 그 효력은 임대물이 토지인 경우 해지 통고 후 6개월이 경과해야 발생합니다(민법 제635조). 만약 귀하께 임대인의 동의 없는 무단 양도나 전대차 등 특별한 사정이 있거나(민법 제629조 등), 당사자 간에 부득이한 사정이 있다면 즉시 임대차계약을 해지하는 것도 가능할 수 있다. 따라서 토지소유자가 해지 후 일방적으로 철거 기한을 설정한다고 하여도 위 법정기간 내에는 해지의 효력이 발생하지 않는다. 그리고 해당 토지와 관련하여 그 보존을 위하여 또는 해당 토지의 객관적인 가치를 증대시키기 위해 지출한 비용이 있다면 그 비용 상환의 청구를 하실 수 있으나(민법 제626조), 토지소유자의 채무불이행 등의 사유가 없는 경우 별도의 손해배상 청구는 어려울 것으로 판단된다.

<자료출처 : 대한한돈협회 홈페이지>
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